乐博体育今天7月20日【地产股再度拉升】大龙地产快速涨停，荣盛发展一度触板，中南建设、天地源、迪马股份、京能置业等跟涨。

　　但除了房地产好像最近几天的重磅内容对于整体市场没有太大的刺激，股市又跌了一点。但是为什么房地产会一枝独秀涨？原因很简单，救市的小作文又来了。

　　7月17日，国家统计局发布2023年上半年经济数据。初步核算，上半年国内生产总值59.30万亿元，按不变价格计算，同比增长5.5%。分产业看，第一产业增加值3.04万亿元，同比增长3.7%；第二产业增加值23.07万亿元，同比增长4.3%；第三产业增加值33.19万亿元，同比增长6.4%。

　　主要经济指标中，工业、消费等多方面数据呈现回升态势，但恢复程度却有所分化，房地产市场也出现二次探底的情况。

　　上半年，全国房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%（按可比口径计算，详见附注6）；其中，住宅投资44439亿元，下降7.3%。

　　上半年，商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。商品房销售额63092亿元，增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%。

　　6月末，商品房待售面积64159万平方米，同比增长17.0%。其中，住宅待售面积增长18.0%。

　　整体看2023年6月份数据，房地产全面出现了全面下调，特别是销售面积单月同比下调幅度高达13.7%，销售额下调也达到了4.5%。

　　在5月开始连续2个月全面下行，叠加15日发布的房价数据，全国房地产市场进入了全面降温。

　　上半年，商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。商品房销售额63092亿元，增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%乐博体育。

　　1：宽松的影响退烧，随着一年多的楼市宽松，当下市场除了一线城市和少数二线城市，宽松已经出无可出。

　　目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。从当前监测的数据来看，多个城市利率均出现了轻微的变化。但当前购房是收入稳定问题，叠加人口结构问题，依然影响房地产市场的稳定。

　　6月房地产市场边际继续转弱，多数城市销售面积环比延续下降态势，市场信心不足，特别是一线城市的公积金相对覆盖面太小，难以拉动改善需求，当下楼市特别是一线城市需要继续加码，否则市场下行难免。

　　2：2022年11-12月房价下调过快，使得部分购房者带着抄底心理入市，特别是12月整体楼市冰冻，基本疫情过后， 市场出现了恢复上涨。但普通消费者收入上涨有限，在经济波动的情况下，买房意愿不足。前期积压需求释放后，市场新增需求减少。2-3月房价上涨后乐博体育，二季度购房者再次观望。

　　3：人口与结婚等数据影响了市场对后市的判断，5-6月份是每年小阳春后的学qu房需求减少月份，从二手住宅看，6月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月扩大0.3个百分点；二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.4%，降幅比上月分别扩大0.1和0.2个百分点。市场整体出现了明显的倒春寒。

　　4：6月份再次出现部分房企暴雷，包括建业等企业债务危机持续，使得购房者购房意愿降低。北方天气过热也影响了看房等消费活动。

　　2023年上半年全国卖地最多的100个热点城市合计卖地金额只有5620宗，合计卖地金额也只有10796亿，同样在2022年同期，100个卖地最多的城市合计卖地6054宗地，卖地金额达13100亿，热点城市卖地金额同比少了17.6%。

　　从土地市场走势看，房地产市场整体依然在调整过程中，在2022年已经下调的基础上继续下跌。

　　房地产市场在历经十几年快速发展后，与经济增速的换挡期、结构调整的阵痛期乐博体育、前期刺激的消化期“三期叠加”相对应，特别是疫情下乐博体育，购房者信心不足，很多房企暴雷影响了购房者的安全感，所以使得很多宽松对于市场的作用低于预期。

　　整体看，当下房地产市场需要购房者恢复信心，而市场要企稳肯定必须从一二线开始，整体看内容越来越宽，力度越来越大。对于2023年市场来说，随着信贷供应的井喷，一二线城市市场有所企稳，出现了小阳春，但整体看，大部分三四线城市依然处于调整中。未来房地产市场依然期待更多的有利出台。

　　整个中国房地产市场必须要一线城市稳定，特别是改善需求扶持落地市场才有望真正企稳。

　　从房地产市场看，2022年来系列稳楼市内容主要出现在二线及以下城市，一线城市改善需求为主，受制于二套房首付成数高等影响，很难入市，后续市场如果没有针对性宽松，7月房地产市场数据很可能继续下调。

　　所以现在到了必须全国特别是一线城市取消“认房又认贷”的时刻了！毕竟即使坚持房住不炒，对于名下一套房没有的线成首付，的确太苛刻。

　　强调地方“一城一策”灵活运用信贷等，限购限贷取消范围越来越大。各地内容除了涉及优化限购、降低首付比例、提高公积金额度，发放购房补贴、降低限售年限、为房企提供资金支持等方面外，部分城市持续完善工具箱，支持多孩家庭购房、租赁破限购，多地二手房“带押过户”“连环单”等也陆续发布。北京等城市也发布了落地细则。

　　在这么多宽松下，最吸引人关注的是，一二线城市大量现在还有意愿买房的人受制于信贷！

　　住建部提及过保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，2022年也多次提及。2021年-2023年中央及各部委多次在重要会议中提及“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”

　　所谓的“认房又认贷”，就是说，如果名下有房，再买房就算二套；特别是如果名下曾经有过贷款，无论现在贷款是否还清，再进行买房都会认定为二套。这就是“认房又认贷”的执行标准。对于很多真实改善购房者来说，卖一套房再买就算二套房，这非常不合理。

　　目前北京的购房为“认房又认贷”，即如名下有1套住宅或全国内的贷款记录（还清与否无关），再次贷款购买住宅即为二套。其商业贷款最低首付普宅为60%，非普为80%。

　　北京新盘目前普宅项目寥寥无几，如有符合普宅标准即会被开发商拿来做宣传“噱头”，可想而知普宅有多稀缺。哪怕贷过10万块的房贷，在北京买房都要算作2套，多可怕？

　　1：房地产和经济一样，是有周期的，房地产过去一直有周期，涨跌螺旋上涨，但2015年开始，这一轮上涨被各种拉动时间过长，叠加人口周期等，市场的确面临周期性调整。

　　全国看乐博体育，限购影响最大的肯定是北京与上海，但符合限购的购房资格难度并不大，如果北京上海放松限购，事实上会导致更多周围的城市下行。

　　存量房贷即使降低，对于新购房用处也不大，很多城市新购房早就3点多了，市场依然很差，而一线城市存量房贷并没有多大变化。

　　针对第二套房的认定标准都应该有大幅度的调整，特别是卖一买一，认房不认贷应该成为全国所有城市执行内容。现在全国还想买房的可能也就只有一线城市改善需求了！

　　简单的总结一下，如果最近出台认房不认贷，那么市场肯定会明显企稳上行，如果最近不出认房不认贷，买房就要谨慎了！

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